ハウジングニュージーって何？
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ハウジングニュージーって何？（2012.06.08更新）
唐突ですが、NIDOJUNさんのコラム「海外不動産失敗日記」・・・
興味深く読ませて頂いてます。
読み続けていくと、何故そんな事態に至ったのか？？・・・
疑問がいっぱいなので、個人的に聞いてみたい衝動に駆られるのです。
この実例がNZ不動産だったら・・・という仮定で私は考察してしまうので、
疑問が沢山沸いてくるんですね
ニュージーランド不動産伝説
さて、すっかり間が空いてしまいましたけれど、NIDOJUNさんのコラムをきっかけに、今回は日本の巷に溢れているニュージーランド不動産伝説を解析したいと思います。
NZ不動産伝説？
そう！ 「伝説」と、私はあえて言わせて頂きます。
日本の方から頂くお問合せに多く登場する
ハウジングニュージー・・・
政府が家賃を保証している！
ハウジングニュージーの物件を買うと、
NZ政府に貢献することになるから、永住権もついてくる
NIDOJUNさんのコラムを読んでいると、この伝説・・・
何としても消去しなければ！という義務感にかられます。
購入する前に、チェックしよう
ニュージーランド不動産の仲介で日本と異なる点・・・
それは、仲介業務に重要事項の説明が含まれてない事です。
重要事項の説明がない・・・
先月帰国した時、そのポイントを某外銀の融資担当者に説明したんですけれど、大変驚かれました。
その銀行は、外国不動産に対して、日本円融資をしている数少ない銀行なので、ご存知の方もいらっしゃると思います。
その一方で、私も驚いたことも・・・
驚いたというより、再認識させられた事というのが正しいかもしれません。
日本で融資を受ける場合、ニュージーランド不動産であっても、ウィズ・リコース（遡及型）だという点。
ニュージーランドではノン・リコース（非遡及型）が当然？
というか、常識中の常識だもんですから、先方からすると、何て、非常識なブローカーも居るもんだと思われても仕方ありません。
遡及型 V/S 非遡及型・・・ どっちがお得？
日本の王道である「遡及型」って、担保価値よりも多く貸し付ける事だって可能な訳で、実際に担保価値以上の融資を受けて、不動産投資をされておられる方も少なくないと思います。
銀行側は二重、三重のプロテクション？かけてますものね。
１．抵当権の設定
２．月々のローン返済
３．ローン申請料
４．ローン返済保険
担保不動産が下落しようが、実勢価格よりも低かろうが、ノープロブレム！
語弊はありますけれど・・・
幾らでも貸せますものね。
借り上げ保証・・・って 誰が保証してくれるの？
NIDOJUNさんが購入されたコンドミニアムには、借り上げ保証がついていたんですよね？
その保証の中味について、購入する際に確認されたのかしらん？
私の想像が違っていたら、ごめんなさい。
多分、日本でコンドミニアムの購入を決められて、セールスマンの日本語の説明だけで、契約書にサインをして、頭金を払い、ローンを組み、物件を取得されたのでしょう。
契約書にサインをした以上、購入者にも責任の一旦はあるでしょう。
しかしながら、「借り上げ保証がついている」という説明・・・
怪しくありませんか？
誰かがNIDOJUNさんにお話したか、日本語のパンフレットとかが存在してた？
私はそう推測するのです。
その行為は英語で
misleading （人を誤らせる 誤解させる 惑わせる 紛らわしい）
misrepresentation （誤り・偽りを伝えること 不当表示 不正確な説明）
deceptive （人を欺く 当てにならない）
などと表現され、詐欺行為と断定しても過言ではありません。
大丈夫・・・は本当に問題ないのか？
ニュージーランドには中国人を筆頭として、大勢のアジアン系ブローカーが活躍しています。
彼らの口癖の１つが「ノープロブレム （没問題）」
この言葉はブローカーにとって禁句用語の１つです。
これと関連しますが、「ギャランティ （保証）」という単語の使用は特に要注意です。
ギャランティ・・・そう聞くと、ちょっと安心しませんか？
生命保険とかの金融商品であれば、万が一の場合、
どのような形で金銭的な補償が得られるのか、小さく書かれた約款等まで見なくても、パンフレットで確認しますよね？
保証という単語だけで安心せず、具体的に何に対して、どう保証してくれるのか・・・
確かめてから、安心しませんか。
契約書は現地語が当たり前
NIDOJUNさんに応対した管財人の弁明・・・
私はちょっと・・・信用できないんですよ！
ハワイの物件なら当然、書類は全て英語。
借り上げ保証云々が付保されているとしても、売買契約書とは別の契約書（家賃の支払いに関する契約書が存在していたはずです。
しかし、日本で契約すると、日本語パンフの活字とか、日本語で聞いた事を了解してしまいがちですね。
そのパンフは売主（Vendor)ではない、第三者が作成していたのではないでしょうか？
英語が苦手、読めない方でも、海外不動産の購入に際しては、現地語の契約書と日本語のパンフに矛盾がないかの確認作業は怠らないで下さい。
政府が家賃を保証するって？
では、ここで本題に移ります。
インターネット上
または、日本で開催されるNZ不動産セミナー
資産防衛マニュアル本
等々に書かれている内容・・・
ニュージーランド政府が家賃保証する
政府から家賃が支払われる
入居者の家賃滞納・空室の場合も補償される
等々・・・良い事ばっかり書かれていますけれど、何の根拠があって書いているのか
率直に申し上げて唖然です。
極めつけの囁きは・・・
「政府の社会福祉に貢献することで、永住権まで狙える。」
弁護士事務所の小部屋で、後ろから、そう囁かれた方もいらっしゃいます。
サイトの責任者、または著者、セミナー講師に聞いて下さい。
政府が保証しているって、根拠はどこにそういう記載が英語であるのかを。
政府は家賃保証なんて約束・・・
一切！ NZ政府はしてませんよ～
外石弥生
外石弥生
東京生まれ、東京育ち・・・
95年に日本サラリーマンを辞める決心してニュージーランドへ移住。
移住が事実上、初めて引越経験となった事で、NZでの借家探しが如何に困難かを痛感。
不動産取引の勉強を始めたのが現在の生業となる。
勉強＝ブローカーになるつもりは一切なかった・・・と本人は語る。
コロコロ変わる法制度、NZ独特の商慣習は勿論、不動産を取扱うには３D的な視野が必要と、
中堅デベロッパーに3年間籍を置き、供給側の動きも観察する。
通常のブローカーは限られた地域に限定して活動する中で、刻々と変わるオークランドの広域市場を常に把握するエージェントであり続ける為に、あえてエリアを限定しないという厳しい課題を自身に課している。
移民が抱く疑問やニーズにも丁寧に対応し、納得のいく説明とアフターフォローは、買い手からも売り手からも好評であり、彼女を頼るキーウィのクライアントも急増中。信頼度と期待感は更に厚くなっている。
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