002.カリフォルニア投資が持つ９つの魅力（カリフォルニア不動産投資コラム）
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002.カリフォルニア投資が持つ９つの魅力
こんにちは、アメリカ不動産投資ナビゲーター
を務めるmi6小嶋です。
前回は、簡単な自己紹介と私が何故にアメリカ不動産投資がなぜ今「旬」だと思っているかについて軽くお話をさせていただきました。
今回は、具体的にアメリカ不動産投資の魅力についてです。
まず、アメリカ不動産の９つの魅力
１）人口が増え続けている唯一の先進国（出生率、移民流入による）
２）世界で最も法整備された公正な不動産取引制度による安全な不動産取引が可能
３）中古物件の価値が落ちず、値上がりするケースが殆ど
４）不動産に関する税金のメリットの数多い
５）ノンリコースローンが殆どなため、物件のみが担保となるため安全な投資が可能
そして今…さらに・・・
６）不動産物件価格が劇的に下がったにも関わらず、賃貸需要の高まりで、賃料が上昇し続けているため、オーナーは安定したキャッシュフロー収入を享受できる。
７）不動産を購入する場合のローン支払額と、家賃額がほぼ同額になり始めているため、物件購入者も増え始めている。
そしてそして・・・・・・
８）2001年の同時多発テロ以降、非常に難しくなった永住権が、50万ドルの投資で移民ビザが取れるように法改正されたため、今後更に世界中からの移民が激増すると見込める＝不動産購入者、不動産賃貸者が激増し、更に不動産価格が上がると見込まれる
９）世界中の人を惹きつけるアメリカという国の魅力
～人口が増え続けている唯一の先進国であり、常に不動産の需要がある～
世界の先進国で唯一出生率が２．０を超える人口大国であるだけではなく、世界一移民を受け入れる国であり、更に成長が見込まれる国であるからです。
移民の増加について不法移民を思い浮かべる人が多いですが、移民の50％以上は大卒以上です。
その多くはアメリカで修士号や博士号を取得したえた超インテリ層であり、不動産購入、或いは質の高いテナントの数は更に増えると見込まれます。
高い出生率と大量の移民流入により、2043年には人口は4億人を越すと言われ、その大部分が上記の移民によるもので、不動産の需要は今後も伸びると言えます。
そして、アメリカの不動産取引では、公正な取引が行われるため、他国に例をみないアメリカ独自の制度があり法整備が整っています。
アメリカ独自の制度には、、、
・エスクロー制度(Escrow)
・タイトル・インシュランス制度（Title Insurance）- 名義保険制度
・インスペクション（Inspection）
・デゥー・デリジェンス(Due Diligence)
・アプレーザル（Appraisal）-不動産鑑定レポート
などありますが、話が複雑になりますのでこちらは、追ってご紹介していきます。
不動産投資にとって特に大きな意味を持つファイナンス
アメリカは、ノンリコースローンです。
「人」の信用に融資するのではなく、「不動産」を担保にに融資するローンです。万が一債務者が返済出来なくなった場合、ローンの対象である不動産のみを売却すれば、それ以外の返済義務は生じません。
債務者は、ローンを組んだ対象の不動産の所有権や、これまでに支払った返済分を放棄してしまえば債務も全て帳消しとなり債務から開放されるのです。
日本では、リコースローンですので・・・
通常の不動産担保融資のことで銀行から融資を受ける場合には、債権者の銀行は、万一の場合に備え、債務者に連帯保証人などの人的担保や不動産などの物的担保を要求します。
万が一債務者が住宅ローンの返済が出来なくなった場合は、不動産を売却し、それでも返済金額に満たない場合には、債務（住宅ローン残高）が残り、債務がある限り永遠に債務者はその責任を免れることは出来ないのです。。。
いかがでしたでしょうか。
次回は、魅力あるアメリカ不動産投資。その中でも特に魅力的なシステムをご紹介します。
楽しみにしていてください。
MI6 Propety & Ventures 代表 小嶋 啓一
Ｐ．Ｓ． 11月24日にカリフォルニア不動産投資を題材としたセミナーを開催します。ぜひご来場ください。 ⇒ 詳細はこちら
小嶋 啓一
不動産投資家、経営コンサルタント且つサラリーマン
2000年 University of Colorado at Boulder MBA取得
保有物件：
国内：中古アパート2棟（1棟売却済み）新築2棟（建設中）
海外：フィリピン コンドミニアム、タイ商業店舗共同オーナー
米国（2012年取得予定）その他
ブログ名「MI6」で以下4冊に寄稿
１．あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―山田 里志 (著),
２．20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術 山田 里志 (著), 龍前 隆 (監修)
３．入居率95%超えは一人勝ち市場を追え！「30年」連続「満室」大家戦略 龍前 隆 (著)
４．龍前流X×ミリオン錬金術― 龍前 隆 (著)
スタートアップベンチャーのマネージメントを得意とし、ITベンチャー複数社で取締役・監査役・顧問などの要職を歴任。資金調達/人材調達/組織づくりなどを得意とする。2010年から投資助言代理業並びに米国のネットマーケティングビジネスを展開する会社に勤務するサラリーマン
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